Services für die Immobilienwirtschaft

Trinkwasseranalyse

Untersuchungspflichten nach TrinkwV

Der Unternehmer und der sonstige Inhaber (kurz UsI), der eine mobile oder ortsfeste Trinkwasser-Installation (bisher Hausinstallation genannt) betreibt, hat diese auf Legionella spec. zu untersuchen, wenn

  • sich darin eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet
  • und Duschen oder andere aerosolerzeugende Einrichtungen (z.B. Whirlpool) darin vorhanden sind,
  • und wenn daraus Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen und/oder öffentlichen Tätigkeit abgeben wird.

Die Untersuchungen müssen gemäß § 14b Abs. 3 TrinkwV erfolgen und zwar ohne Veranlassung durch das Gesundheitsamt.

  • Anlagen (öffentliche Tätigkeit): mindestens jährlich
  • Anlagen (gewerbliche Tätigkeit): mindestens alle 3 Jahre, Erstuntersuchung spätestens bis 31.12.2013

Eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung ist definiert als eine Anlage mit

  1. Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
  2. einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung.

Was zählt zu gewerblicher und was zu öffentlicher Tätigkeit?

Öffentlich: Einrichtungen die – ohne im Vordergrund stehende Gewinnerzielungsabsicht – der Allgemeinheit Leistungen anbieten, die von einem wechselnden Personenkreis in Anspruch genommen werden.
Beispiele: Krankenhäuser; Altenheime; Schulen; Kindertagesstätten; Jugendherbergen; Gemeinschaftsunterkünfte wie Behinderten-, Kinder-, Obdachlosen-, Asylbewerberheime etc.

Gewerblich: Wenn das zur Verfügung stellen von Trinkwasser unmittelbar oder mittelbar, zielgerichtet aus einer Tätigkeit resultiert, für die ein Entgelt bezahlt wird. Die wirtschaftliche Tätigkeit muss erkennbar auf Dauer angelegt sein.
Oft ist eine gewerbliche Tätigkeit auch mit einer öffentlichen verbunden (siehe unten). Ein Beispiel für eine ausschließlich gewerbliche Tätigkeit stellt die Vermietung von Wohnraum (Immobilien) und Arbeitsstätten dar. In den gemieteten Räumen kann dann sowohl eine öffentliche als auch gewerbliche Tätigkeit erfolgen.

Öffentlich und gewerblich: Bei vielen Anlagen treffen beide Kriterien zu. Ausschlaggebend ist dann das „weitergehende“ Kriterium der öffentlichen Tätigkeit.
Beispiele: Krankenhäuser, Altenheime und Pflegeeinrichtungen in privater Trägerschaft mit Gewinnerzielungsabsicht; Hotels; Gaststätten; kommerzielle Sportstätten, Sportanlagen von Sportvereinen (z.B. Tennisclubanlagen, Golfanlagen).

Weder eine gewerbliche noch eine öffentliche Betätigung besteht bei Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn alle Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt werden.

Legionellen

1. Was sind Legionellen?

Legionellen sind bewegliche Stäbchenbakterien mit einer durchschnittlichen Länge von 2 – 5µm und einem Durchmesser von 0,5-0,8µm. Sie kommen in zahlreichen Arten und Serogruppen weltweit verbreitet in Oberflächenwässern und auch im Boden vor.

Aufgrund ihrer natürlichen Verbreitung kommen Legionellen auch in geringer Anzahl im Grundwasser vor. Daher können sich auch in dem von den Wasserwerken gelieferten Trinkwasser Legionellen in überwiegend sehr geringer Konzentration befinden.

2. Wie verhalten sich Legionellen im Wasser und wann vermehren sie sich?

Wenige Legionellen, meist <1 KBE/Liter (KBE: Kolonienbildende Einheit ) sind auch im kalten Grundwasser vorhanden. Bis zu Temperaturen von etwa 20 °C vermehren sich Legionellen nur sehr langsam, so dass in diesem Bereich schon wegen der zu erwarteten geringen Konzentration das Erkrankungsrisiko als gering einzuschätzen ist. Erst über 20 °C steigt die Vermehrungsrate allmählich an und ist etwa zwischen 30 und 45 °C optimal. Ab etwa 50 °C erfolgt meist kaum noch Vermehrung und bei etwa 55 °C kommt es langsam zum Absterben. Eine mit steigenden Temperaturen zunehmend raschere Abtötung findet erst oberhalb von 60 °C statt. Eine sichere Abtötung erfolgt bei mindestens 70 °C und einer Einwirkdauer dieser Temperatur von mindestens drei Minuten (thermische Desinfektion).

3. Wie gefährlich sind Legionellen? Wie kann ich mich mit Legionellen infizieren?

Eine Übertragung von Legionellen ist prinzipiell durch Kontakt mit Aerosolen aus Leitungswasser möglich, wenn die Legionellen in die tiefen Lungenabschnitte gelangen.

Nicht jeder Kontakt mit legionellenhaltigem Wasser führt zu einer Gesundheitsgefährdung. Erst das Einatmen bakterienhaltigen Wassers als Aerosol (verdampftes Wasser / fein zerstäubtes Wasser) z. B. beim Duschen, einlasen von Badewannen, bei Klimaanlagen, und in Whirlpools, kann zur Infektion führen.

Das Trinken von legionellenhaltigem Wasser stellt in der Regel keine Gesundheitsgefahr dar.

Erkrankungen mit Legionellen treten in zwei unterschiedlichen Verlaufsformen auf, wobei bei beiden Begleiterscheinungen wie Unwohlsein, Fieber, Kopf-, Glieder-, Thoraxschmerzen, Husten, Durchfälle und Verwirrtheit vorkommen können.

Die eigentliche „Legionärskrankheit“ zeigt sich in einer schweren Lungenentzündung, die unbehandelt in 15-20% der Fälle tödlich verläuft. Die Inkubationszeit beträgt 2-10 Tage, in seltenen Fällen bis zu zwei Wochen.

Beim weitaus häufiger vorkommenden „Pontiac-Fieber“ handelt es sich um eine fiebrige, grippeähnliche Erkrankung mit einer Inkubationszeit bis zu zwei Tagen, die meist ohne Lungenbeteiligung binnen weniger Tage abheilt. In Deutschland schätzt man, dass jährlich mindestens 100.000 Erkrankungen vorkommen.

4. Wo werden die Proben entnommen?

Die Probenentnahme erfolgt immer an mindestens drei Stellen des Wasserkreislaufs.
Voraussetzung hierfür ist, dass sogenannte abflammbare Probenahmeventile verbaut sind. Probenahmeventile sind zwingen erforderlich an folgenden Punkten:

  • Beim Warmwasserspeicher (Boiler) Austritt (TWW)
  • Beim Warmwasserspeicher (Boiler) Eintritt (TWZ) Zirkulationsleitung / Rücklauf
  • Je eine Entnahme am Enpunkt jedes Steigstrangs. An diesen Entnahmestellen sind keine zusätzlichen Probenahmeventile erforderlich. Die Proben werden hier am Waschbecken oder Dusche entnommen.

5. Wie viele Proben werden entnommen?

6. Wie oft muss die Legionellenprüfung gemacht werden?

  • Anlagen (öffentliche Tätigkeit): mindestens jährlich
  • Anlagen (gewerbliche Tätigkeit): mindestens alle 3 Jahre, Erstuntersuchung spätestens bis 31.12.2013

    bei Legionellenbefall wird für die betroffene Anlage ein gesonderter Rhythmus vom jeweilig zuständigen Gesundheitsamt bestimmt

7. Wer trägt die Kosten der Legionellenprüfung?

Die Kosten der Legionellenprüfung trägt jeder Betreiber / Unternehmer / Eigentümer selbst. Bei nicht gewerblichen/-nicht öffenlich vermieteten Wohnungen können jedoch die Kosten der Legionellenprüfung als Betriebskosten Anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

8. Was macht man bei Legionellenbefall?

Je nach Stärke des Befalls sind verschiedene Maßnahmen zu ergreifen, die durch einen Sachverständigen in einer Gefährdungsanalyse erörtert und in Absprache mit dem zuständigen Gesundheitsamt umgesetzt werden.

9. Welche Konsequenzen können bei Nichteinhaltung / Verweigerung der Überprüfung entstehen?

Je nach Fall können Bußgelder von bis zu 25.000 Euro sowie Freiheitsstrafen von bis zu 2 Jahren verhängt werden. Im Falle einer Erkrankung eines Mieters / Kunden / Gastes das auf das Fehlverhalten des Betreibers einer Warmwasseranlage zurückzuführen ist, hat dieser Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das übernimmt Sparprimus für Sie

  • unser Partner überwacht und prüft im vorgeschriebenen Turnus die Trinkwasserinstallation Ihrer Liegenschaften
  • Probeentnahme durch zertifizierte Partner
  • Analyse in unserem Kooperationslabor
  • Information an Verwalter, Vermieter, Bewohner und, falls nötig, an das Gesundheitsamt
  • Weitere Unterstützung im Falle eines positiven Befundes durch Spezialisten

Ablauf

Nach Kontaktaufnahme mit unserem Partner werden Stellen in Ihrer Wasserversorgung, an denen Proben genommen werden müssen und die sinnvoll sind, ermittelt. Dies dient dazu einen möglichen Legionellenbefall zu erkennen oder bei negativen Ergebnissen eine Aussage treffen zu können, dass das Leitungsnetz unbedenklich ist. Bei größeren Objekten ist es daher sinnvoll, sich im Vorfeld die Pläne für die Leitungsführung anzusehen und die Messpunkte zu definieren.

Das geschulte Personal macht einen Termin für die Beprobung aus und nimmt dann an diesem Tag die Proben. Voraussetzung hierfür ist, dass der Probenehmer Zugang zur Heizanlage und zu den vorher definierten Wohnungen hat.

In der Regel handelt es sich bei kleineren Objekten (Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien mindestens eine davon vermietet)
um 3 Entnahmestellen:

  1. Probe am Heisswasservorlauf ( Boilerausgang)
  2. Probe am Zirkulationsrücklauf (Boilereintritt)
  3. Probe am weit entferntesten Entnahmehahn (Dusche oder Waschbecken)

Bei größeren Gebäuden wird dann jeder Steigstrang vom Warmwasseraufbereiter zu den Mietparteien beprobt.
(z. B. 15 Parteien/4 Leitungsstränge ergibt 6 Proben). Eine Probenahme dauert in der Regel ca. 15 Minuten.

Die Proben werden dann zu einem zugelassenen, akkreditierten und zertifizierten Labor gebracht und dort analysiert. Nach Erhalt des Befundes wird dieser durch unseren Partner ausgewertet und Ihnen das Ergebnis übermittelt. Gerne erledigen wir für Sie die komplette Abwicklung mit dem Gesundheitsamt.

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